住房“以舊換新”政策正在加速破題,。
7月10日早8時(shí),，武漢市硚口區(qū)再次發(fā)放200張購(gòu)房消費(fèi)券。三天前，該區(qū)“以房換房”二期活動(dòng)報(bào)名截止,，前200位成功完成線上預(yù)評(píng)流程的購(gòu)房者，獲得換房資格。
二期活動(dòng)報(bào)名者有631組，通過(guò)審核的429組,。這意味著，仍有229組居民在等待置換房屋的機(jī)會(huì),。
數(shù)字背后,，是市場(chǎng)強(qiáng)烈的置換需求得到一定釋放，政策短期效果得以體現(xiàn),。
不止硚口區(qū)。今年以來(lái),，湖北多地積極推進(jìn)住房“以舊換新”,。各地市場(chǎng)需求大嗎？置換環(huán)節(jié)暢通嗎,？撬動(dòng)更大市場(chǎng),，還有哪些難題要破解？湖北日?qǐng)?bào)全媒記者進(jìn)行了探訪,。
咨詢電話響個(gè)不停
置換需求被激活釋放
“之前有關(guān)注越秀的樓盤,，但舊房還沒(méi)賣出去，一直在等,。”硚口區(qū)張先生有一套90平方米的舊房,，“以房換房”一期活動(dòng)剛推出來(lái)時(shí)，他就關(guān)注到了,。二期活動(dòng)推出后,，自己看中的樓盤在其中，他果斷報(bào)名,。經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估后,，他只需補(bǔ)上部分差價(jià)，就能換上自己心儀的120多平方米的新房,。
今年2月以來(lái),，每天早上一開(kāi)門，位于硚口區(qū)古田四路的“以房換房”辦公室就成了整棟樓里最熱鬧的地方,，前來(lái)咨詢,、簽約的居民絡(luò)繹不絕。
硚口區(qū),，湖北較早試點(diǎn)住房“以舊換新”的市轄區(qū),。2月8日，該區(qū)率先啟動(dòng)“以房換房”一期活動(dòng),；6月6日又推出二期活動(dòng),。
“每天一睜眼就在想這事,。”張晶是武漢市硚口更新安居供應(yīng)鏈有限公司執(zhí)行董事，幾乎天天忙得腳不著地,。
“以房換房”辦公室有6名工作人員,，每天除了接待來(lái)訪者咨詢、簽約,，線上審核報(bào)名信息,，還要與審核通過(guò)的報(bào)名者協(xié)調(diào)時(shí)間、上門現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn),，幾乎沒(méi)有休息過(guò)一個(gè)完整的周末,。
忙碌背后，是超乎預(yù)期的居民關(guān)注度和參與度,。張晶透露,，一期活動(dòng)推出108套房源，但用于活動(dòng)報(bào)名的微信小程序累計(jì)用戶達(dá)到5482人次,，報(bào)名者有246組,，是房源數(shù)量的兩倍多；二期活動(dòng)推出200套房源,，報(bào)名者有631組,，是房源數(shù)量的三倍多。
“居民的置換需求強(qiáng)烈,，正在慢慢釋放,。”張晶坦言，一期活動(dòng)屬于試水,，主要是探索打通置換路徑,，啟動(dòng)后咨詢的居民很多，但不少人都處于觀望狀態(tài),；隨著一期活動(dòng)成功換房的案例越來(lái)越多,，二期推出后，之前觀望的居民不少都出手了,。
在荊門,，該市住房和保障中心“賣舊買新”工作專班工作人員也有同感。
“特別是活動(dòng)剛推出的第一個(gè)月,，從早到晚,，辦公室電話響個(gè)不停。”該工作人員說(shuō),，4月28日,，荊門中心城區(qū)住房“賣舊買新”活動(dòng)通過(guò)媒體宣傳后，引來(lái)大量居民關(guān)注。截至7月8日,，報(bào)名成功的已有300多組,，超200套舊房已完成現(xiàn)場(chǎng)勘查。
“咨詢量,、看房量明顯增多,。”連日來(lái)，湖北日?qǐng)?bào)全媒記者走訪了部分參與“以舊換新”的樓盤,。漢陽(yáng)區(qū)新世界漢江·云赫項(xiàng)目工作人員介紹,，活動(dòng)推出后，售樓部前來(lái)咨詢相關(guān)政策的居民明顯增多,，目前“以舊換新”認(rèn)購(gòu)的有50多套,，成功網(wǎng)簽的超30套。
最快兩周可成功換房
置換細(xì)則持續(xù)優(yōu)化
與火熱的關(guān)注度對(duì)比,，以舊換新的實(shí)際成交量“有點(diǎn)冷”,。
硚口區(qū)“以房換房”一期活動(dòng)中，246組報(bào)名成功,，但通過(guò)審核的只有50組，真正成交的是16組,。對(duì)于這個(gè)數(shù)字,，張晶客觀分析：主要原因是活動(dòng)提供的置換樓盤數(shù)量有限，只有4個(gè),，且大多是尾盤,，品質(zhì)難以滿足換房者需求。
在二期活動(dòng)啟動(dòng)前,，活動(dòng)方將推薦樓盤擴(kuò)大到10個(gè),，其中不少是高品質(zhì)房源。比如增加了越秀·天悅文華,、華發(fā)·公園首府,、華發(fā)都薈天地等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，都是改善型剛需眼中的“紅盤”,。
試過(guò)水,，二期活動(dòng)的步子也大了不少。經(jīng)過(guò)收集居民反饋,、反復(fù)討論研究,，二期活動(dòng)對(duì)置換細(xì)則進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。
比如,，舊房面積從不大于120平方米調(diào)整為不大于140平方米,；套數(shù)限制由原先的1換1，優(yōu)化為最多可用3換1；舊房?jī)r(jià)格占比,，由原來(lái)不得高于新房總價(jià)的70%,，調(diào)整為不高于所購(gòu)新房總價(jià)。
此外,，小程序“硚幫住”進(jìn)行了升級(jí),，新增在線評(píng)估、在線貸款額度查詢等功能,，進(jìn)一步幫助置換者縮短以舊換新周期,。
“很順暢，不到一個(gè)月就搞定了,。”7月5日,，家住古田片區(qū)的王先生前來(lái)“以房換房”辦公室簽約。他介紹,，看到二期活動(dòng)啟動(dòng)后,，于6月9日在線上報(bào)名，沒(méi)幾天就接到了上門評(píng)估的預(yù)約電話,。對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的舊房評(píng)估價(jià),，他欣然接受，很快簽訂了存量房買賣合同,、進(jìn)行過(guò)戶登記,，以及以舊換新協(xié)議。
“相當(dāng)于省掉了繁瑣的賣房環(huán)節(jié),。”張晶介紹,，一般情況下，以舊換新正常流程周期為兩個(gè)月左右,。若是在新房選定,、評(píng)估價(jià)無(wú)異議的情況下，置換者最快兩周就可走完以舊換新全流程,。她樂(lè)觀地認(rèn)為,，一期活動(dòng)打通供需兩端，走通了以舊換新的路徑,，調(diào)整后的置換細(xì)則更為成熟,，以舊換新的成交情況也會(huì)更好。
在推進(jìn)過(guò)程中,，荊門也發(fā)現(xiàn)了置換后換房者遇到的實(shí)際問(wèn)題,。比如有置換者完成以舊換新流程后，也面臨舊房騰退后新房裝修,、要找地方過(guò)渡,；有置換者跨區(qū)換房后，小孩仍要在原轄區(qū)上學(xué)等實(shí)際問(wèn)題。
工作人員介紹,，針對(duì)置換者的實(shí)際需求,，荊門將已成交的舊房騰退時(shí)間期限延長(zhǎng)為3個(gè)月，若超出時(shí)限,，置換者則要以市場(chǎng)價(jià)格支付房租,，免去置換者換房過(guò)渡期的后顧之憂。
尋找多方共贏平衡點(diǎn)
撬動(dòng)更大市場(chǎng)
眼下,，湖北各地住房“以舊換新”主要有收購(gòu),、幫賣以及補(bǔ)貼三種模式，政策利好正在持續(xù)釋放,。湖北省住房改革和發(fā)展研究會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)謝娟認(rèn)為,，“以舊換新”政策激活了潛在的換房需求，在短期內(nèi)效果明顯,。
若要讓好政策持續(xù)發(fā)揮效果,，撬動(dòng)更大市場(chǎng)，還有哪些難題需要破解,？
在謝娟看來(lái),，“以舊換新”作為一項(xiàng)試點(diǎn)政策，在整體房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期波動(dòng)的現(xiàn)實(shí)下,，也面臨確定舊房?jī)r(jià)格,、交易周期不定、籌措收購(gòu)資金,、房源選擇限制等困難,，還須進(jìn)一步調(diào)整,、優(yōu)化,，尋找多方共贏平衡點(diǎn)。
比如,，對(duì)于置換者最關(guān)心的舊房評(píng)估價(jià),，評(píng)估價(jià)是否“到位”，是以舊換新能否成交的關(guān)鍵環(huán)節(jié),。采訪中,，記者了解到，舊房收購(gòu)價(jià)不會(huì)高于且略低于市場(chǎng)平均價(jià)格,，不少都低于置換者心理預(yù)期,。
中指研究院（華中）市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政認(rèn)為，舊房評(píng)估價(jià)和新房?jī)r(jià)本質(zhì)上都是換房成本問(wèn)題,，政府可對(duì)住房以舊換新實(shí)施契稅補(bǔ)貼,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)也可加大新房購(gòu)房?jī)r(jià)款、傭金等專屬優(yōu)惠力度，為置換者節(jié)省交易成本,。
換新房源的可選范圍,，也是以舊換新能否成交的重要環(huán)節(jié)。謝娟表示,，“以舊換新”的區(qū)域限制,，一方面限制居民對(duì)新房的選擇范圍，另一方面區(qū)域的壁壘在一定程度上割裂了城市整體房地產(chǎn)市場(chǎng),，無(wú)法有效整合城市房地產(chǎn)資源,；建議統(tǒng)籌兼顧整個(gè)城市換房居民住房需求的多樣性，允許居民在城市不同的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行換房,。
